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近10年来，房地产一直是“政策市”，这一点毋庸置疑。因此，每年有几个重要的分析判断政策口径的重要结点，首先是每年年底的中央经济工作会议公报，再有就是每年全国人大开幕会上的政府工作报告。这两个关键文件，对于金融政策口径、房地产和住房政策的态度，都与房地产市场的命运密切相关。
听完今年的政府工作报告，围绕房地产有不少新意，总体感觉，和往年相比，今年的政府工作报告中和房地产有关的部分，相当于开出了一张住房领域供给侧改革的基本药方。这说明，在打击炒作，去除楼市中投资、投机成分的同时，决策层已经开始通过解决供给一端的问题，疏堵并重，解决矛盾越来越突出的大城市住房问题。
如下几点看法：
第一，本次政府工作报告涉及房地产的部分，使用的是“住房”，即解决好大城市住房突出问题，而不是“房地产”。这是非常重要的一点信号，就是再次明确了住房产品是类公共产品的属性。关于房地产调控中，市场化、非市场化手段的争论，就此可以停止了。同时，“住房”这个词的使用，也是对“房住不炒”的呼应。
那么，在这段表述中，没有出现打击投机炒作这样的严厉字样，是否就意味调控有松动的可能呢?完全没有这个可能。因为“房住不炒”这句话还在，只要这句话在，就是“一句顶一万句”的真理，就是因城施策，调控力度不放松的保障，更何况“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的三稳，还在呢。
第二，“解决”这个词很重要。在与房地产有关一段的末尾，有“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”的表述，开头指出“解决”，末尾指出“尽最大努力”，首尾呼应。政府文件报告中的用词、呼应等，从来都不是无意义的，今年的重点任务在于， “拿出办法”。
笔者判断，就像打击投机炒作、确保房地产市场稳定的做法一样，解决大城市住房问题，也是因城施策，各个大城市，想自己的解决办法。中央给目标、给路径、给扶持，地方定具体政策、办法，而后中央考核。解决住房问题，大城市的担子在2021年，会加重。
第三，“住房”、“解决”这些表述的同时，政府工作报告中，给出了具体的路径和模式。概括为“两增加”、“一规范”、“一降低”。增加的是用于政策性住房的土地、专项资金，以及提出集中建设的办法，目的是为了增加保障房、共有产权房的供给量。
往年的着力点围绕着稳定市场，控制房价快速上涨，这是基础。在打好基础的同时，今年的重点放在供给端解决问题，具体路径也给出了，就是增加保障性住房供给、规范租赁市场，这也是对去年底中央经济工作会议公报中，把住房租赁提到前所未有重要位置的呼应。
所以，2021年，大城市中，会有更多土地用于政策性住房的建设，大致12-18个月后，大城市有可能出现一个保障性住房、政策性住房(租赁住房)入市的高峰。这对于房地产市场的影响，大致可以参见北京此前限竞房入市高峰期内的市场表现，届时，很多市场规则和游戏方式，都将面临改变。
此外，土地供应模式的创新，以及两会之前又有热点城市、大型城市加码地方调控政策，足以说明，在住房供给侧解决问题的同时，控制打击投机炒作的尺度不会放松，大城市被点名之后，只能从紧。
第四，降低住房租赁税费负担。这一点，大家一定十分好奇，是不是会有具体针对机构经营住房租赁业务的税费减免。因为按照现行税制，城镇房地产税，对于居民免征，但是，对于企业机构持有住房用于经营，需要缴纳城镇房地产税。真正要发展租赁市场，鼓励机构发展租赁市场，恐怕需要在这上面做文章，否则机构不赚钱，就很难扩大供给稳定租赁关系。
去年底中央经济工作会议，非常明显地传出信号，即将住房租赁作为解决大城市住房突出矛盾的办法。不过，在这其中，稳定租赁关系，甚至比房屋租金更重要。而稳定住房租赁关系，则需要机构真正持有完全用于经营的房产，而不是蛋壳模式下的二房东，因此，在这份“供给侧”改革的基本药方之下，是不是会有鼓励机构经营住房租赁，稳定住房租赁关系，是一个值得关注的看点。
第五，如果说，上述供给侧的内容，是需要长期、持续产生影响的，那么，金融政策闸门的松紧，其实是短期影响最大的。今年政府工作报告中，对于货币政策的表述，大原则上基本维持了既定的方针与口径，即“灵活精准、合理适度”，总体基调是保持流动性的合理充裕。
但是，请房地产界的朋友们一定留意那句话，“保持宏观杠杆率基本稳定”。这就是说，快马加鞭加杠杆的时代，不可能再重复出现。大水漫灌更不可能，纯粹意义上的资产价格的水涨船高，也是镜花水月，房地产躺着靠资产升值过日子的时代，不可能再出现了。
在这一点的理解判断上，可以参考银保监会主席郭树清最近一次讲话。他在两会前政策吹风会上的表态，房地产占有相当的比例，包括“灰犀牛”论、包括“杠杆率过高论”、包括“集聚金融风险论”等，都表明金融监管层已经将房地产作为重要的宏观经济管理目标对待，再加上近期银行监管重点查处房抵经营贷入市的问题，都说明，即便是对实体经济相对宽松和友好的市场环境，也不会允许大量货币资金流入房地产市场。
