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摘要：长期以来，幕墙专业管理成为很多房地产开发企业设计管理的盲区，虽然房地产开发企业设计逐渐意识到这个问题，开始配备专业的幕墙设计经理，但更多依靠的是幕墙专业人员自身的素质，未能形成跨职能的幕墙专业管理的体系化文件并全集团统一执行。本文从自身多年的幕墙顾问和房地产开发企业幕墙管理经验，从幕墙设计管理流程主要阶段解构房地产开发企业幕墙专业设计管理管理要点。
关键词：幕墙顾问，幕墙方案，招标图，设计封样，幕墙招标，施工封样，施工配合
1 前言
随着房地产开发企业专业管理的细化，越来越多的开发企业配置专业的幕墙管理人员。但为什么成效不大?因为很多房地产开发企业只是简单得堆积人员之外，没有形成幕墙专业的组织架构和管理体系，各自单打独斗，没有发挥出团队的作用。此外，很多幕墙专业管理人员从幕墙施工企业直接加入房地产开发企业，工作方法依然停留在施工单位的阶段，缺少房地产开发企业的管理视角，幕墙专业管理人员增加但幕墙专业管理未见改善，依然停留在救火，品质管理更无从谈起。幕墙专业管理涵盖设计、招标和施工三个阶段，分别对应设计管理部、成本管理部和工程管理部，打破职能壁垒形成跨职能的幕墙管理体系显得尤其重要。
2 设计阶段管理
2.1 顾问选择
幕墙顾问是指为业主提供建筑外装饰系统技术解决方案，包括建筑外立面(含采光顶)系统构造方案、幕墙系统对比说明、外立面系统整合、外立面装饰材料选型建议，并为客户制定幕墙工程技术参数、标准，审查幕墙专业分包商的工程施工图纸和结构计算书，协助监督及控制幕墙产品加工和安装质量等工作。
幕墙顾问最早由境外建筑师和香港地产开发商带入国内地标商业项目，如奥雅纳、迈进等，随着国内商业地产的蓬勃发展，国内顾问如雨后春笋一般快速增加，目前国内幕墙顾问市场主要分为几大类：
a、 外资顾问：奥雅纳、迈进、标赫、阿尔法，美国CDC等;
b、 国内综合设计院下属幕墙所：中建西南院幕墙所、广东省院幕墙所、华东院幕墙所、浙江省院幕墙所、深圳总院幕墙所等;
c、 具备甲级设计资质的国内幕墙咨询公司：深圳新山幕墙、厦门锐建、沈阳正祥;
d、 具备甲级设计资质的国内幕墙施工单位设计院：浙江中南、武汉凌云、中建深装、深圳科源、深圳三鑫等;
e、 其它国内幕墙咨询公司：如英海特、上海EFC、南京弗思特、北京标高、上海安岩、深圳中筑;
幕墙顾问水平良莠不齐，房地产开发企业幕墙设计管理人员如果缺乏对顾问的了解，选择不慎往往会给项目带来致命的危害。作为甲方的幕墙设计管理人员，在选择幕墙顾问时应注意以下几点：
a、 项目建筑师：项目建筑师如果是境外建筑师，如SOM、KPF，也就说明项目整体定位比较高。如何保证建筑方案落地，与建筑师在设计过程中的沟通有位重要。这时候就应该选择外资顾问，且保证项目经理具备流利的英文沟通能力，同时也就杜绝了假外资顾问浑水摸鱼的可行性。外资顾问有一套完整的幕墙服务流程，尤其是方案阶段的沟通能力、施工阶段的监管是对房地产开发企业幕墙专项管理的一个良好补充，但确定顾问不是万事大吉，在确定顾问之后，还要固化顾问的服务团队;
b、 项目难度：超高层、大跨钢结构、异性双曲幕墙对顾问能力要求较高。此类项目应选择具备与所需服务项目相近规模的同类型项目的设计经验的幕墙顾问，房地产开发企业幕墙设计管理人员需要面试具有类似工程项目设计经验的团队且对团队成员，以往项目的三维模型、计算模型和图纸进行评估，以达到与项目所需要的能力匹配。在以往项目中，我曾经碰到个一个自称异形能力很强的假外资顾问，但当时合同已签订首期款项已支付，所以未及时更换，但后期这家顾问未出一张三维图纸，只是简单得拿建筑师得图纸套了一个图框，最终也给项目造成了不可挽回得损失，这家顾问也随即被永久拉黑。
c、 图纸深度要求：各家房地产开发企业对招标图纸的深度要求不尽相同，有的要求仅仅建筑扩初图纸的深度，保证建筑效果落地，有的要求到施工图深度的招标图，还有的要求直接到施工图。若开发企业要求出到施工图，则应选择具备幕墙设计甲级资质的幕墙顾问或外资顾问(扩初)+幕墙设计甲级资质(施工图)幕墙顾问的联合体。
d、 价格：项目分级管理，对应设计限额选择匹配的幕墙顾问。
e、 幕墙顾问应保持积极主动沟通，及时反馈意见，并按时、高效地完成工作内容。选择顾问时，不宜选择同期工作量较饱和的顾问公司，同时，应在合同内约定顾问提供服务的时间要求
f、 成本控制意识：幕墙顾问应具有强烈的成本控制意识，掌握幕墙系统的成本构成及成本优化措施。
g、 后期管控能力：选择幕墙顾问时应明确深化设计阶段及工程施工服务阶段顾问的管控标准。
建筑概念方案通过后，幕墙专业管理人员应根据项目定位、项目难度和设计深度要求，编制幕墙设计任务书和设计进度计划，通过邀请招标确定顾问顾问单位并锁定顾问服务团队。积极参与建筑方案、扩初阶段设计，从安全、成本、可实施、耐久、易维护等维度提供幕墙专业意见，确保在成本限额范围内保证建筑效果落地。一个好的幕墙顾问能给房地产开发企业的幕墙管理提供助力，更是房地产开发企业人手短缺的一个很好补充。
2.2 幕墙可行性分析及成本配合
房地产开发企业幕墙设计管理人员需配合建筑师、成本管理部在建筑方案、扩初设计阶段对立面设计进行成本评估并给出专业意见，控制幕墙整体成本。
房地产开发企业幕墙设计管理人员组织幕墙顾问参与建筑方案、扩初各阶段成果审核，并从幕墙的可实施性、耐久性（词条“耐久性”由行业大百科提供）、成本等发面完成建筑立面方案的可行性评估，并给出专业的意见。幕墙顾问严格按照建造标准、项目分档，对建筑各阶段图纸进行幕墙展开面积(投影面积)计算，并根据投影面积、项目分档、立面限额指标确定项目成本目标。
各家房地产开发企业成本控制口径不同，有的按展开面积、有的投影面积。为更好得指导幕墙顾问开展工作，房地产开发企业幕墙专业管理人员需与成本管理部横向拉通，明确外立面投影面积的计算规则，保证集团内部成本控制口径的统一。为便于幕墙面积内部核对，幕墙面积计算需要求幕墙顾问注明幕墙所在位置、层数、轴线、长度、高度等，以excel格式提交。
2.3 幕墙方案设计
在建筑扩初50%评审完成后，幕墙顾问应开始幕墙方案设计。在幕墙方案阶段，应提供幕墙顾问设计所需的条件图及目标成本，条件图纸应包括：
2.3.1建筑初步图纸:
a.表达所有幕墙类型的平面位置分布，与主体结构之间的位置(进出位关系)等;
b.表达所有类型的立面位置分布(含立面分色图)，幕墙分格的划分，门、开启扇的位置和大小等;
c.反映建筑幕墙与结构关系、构造、尺度、收口处理方式、拼缝、材料等;
d.材料小样和材料清单(含五金（词条“五金”由行业大百科提供）选型);
2.3.2 结构初步图纸
a.结构初步设计说明：主体结构形式、设计周期、抗震烈度、风压（词条“风压”由行业大百科提供）、雪压、地貌等;
b.主体结构挠度;
c.结构梁和楼板平面图;
房地产开发企业幕墙设计管理人员根据需要和建筑师、顾问保持充分的沟通和交流，重点关注幕墙系统的划分、标准节点的构造设计及可实施性，必要时需组织相关专业的设计工作坊进行专项交流。
幕墙方案评审前需与业务需求拉通需求，如采光顶遮阳和吊钩设置、清洁方式、广告灯箱和LED屏检修方式等;
幕墙方案需严格遵从建造标准，并在成本限额内设计，评审文本需包含幕墙材料（词条“幕墙材料”由行业大百科提供）分色图、内透控制分析、幕墙系统分色图、面积统计及造价分析、幕墙技术汇报(分格、配置、节点构造和涉及外观效果的系统交接处理节点)、材料样板和样板计划。幕墙方案阶段要完成建筑师样板封样。
2.4 设计样板
幕墙方案庚据项目特点和公司标准化内容确定是否做设计样板，对需要做设计样板的项目，幕墙方案评审阶段需要划定样板范围和样板计划，在方案通过后1个月内完成样板图纸并下发招标。
在样板施工过程中，房地产开发企业幕墙管理人员审核样板制作单位提供的上墙材料与设计封样材料小样的一致性。幕墙顾问审核样板施工单位完成的样板深化施工图，经过审核批准后方可用于施工。施工前，需有项目幕墙设计经理和研发经理审核比对施工单位提供的样板施工材料，经过审核、签字确认后方可上墙施工。
样板施工完成后，安排幕墙顾问按模板编制样板观样指引，样板评审完成后，按评审意见完成设计封样和招标图修改。
2.5 幕墙招标图
幕墙设计经理接收并审核幕墙招标图的输入文件，包括建筑、结构、机电施工图，灯光、景观、精装、标识等专业图纸，明确预留、配合设计的范围;
幕墙设计经理组织相关专业进行外立面专项工作坊，核对外立面工作界面并沟通设计范围包括主要立面幕墙、门、雨棚、吊顶、不可见立面、半室外空间立面、车道入口侧墙、室外风井口、栏杆、出屋面机房、屋顶格栅等，核对检查擦窗机输入条件，明确配合设计范围及内容，整理设计样板评审确定的材料标准、技术要求并纳入幕墙施工招标图。
幕墙设计经理组织幕墙顾问单位完成幕墙招标图，幕墙招标图应满足以下要求：
a.清晰表达招标的界面及范围，并用彩图表达不同幕墙材料和系统的范围;
b.提供不同系统的标准构造节点、不同系统间的交接节点、系统收边节点;
c.招标图需达到施工图深度要求;
d.提供幕墙招标图计算书，计算书需涵盖所有构件、面板、结构胶及连接部位计算，确保满足规范要求，龙骨（词条“龙骨”由行业大百科提供）强度利用率需达到85%-90%;
e.提供幕墙招标技术说明书，明确幕墙系统配置说明、性能要求、技术标（词条“技术标”由行业大百科提供）准、材料标准。
幕墙招标图完成后，幕墙设计经理组织建筑、结构、机电、室内、景观和灯光专业进行专业互审，完成专业交圈部分的书面确认。招标图评审需同时提交主要材料利用率一览表，评审完成后，幕墙设计经理需组织幕墙顾问按评审意见修改图纸。
3 招标配合
招标阶段幕墙设计经理主要是配合成本管理部完成幕墙招标，根据项目特点和规模，对参与投标单位和团队提出要求，并面试团队技术负责人和设计经理，合格后才能参与投标。
与成本管理部、工程管理部拉通材料品牌表、标段和施工界面划分，根据项目指定技术说明书，招标前完成设计封样和最终版招标图，参与招标过程中的技术答疑澄清。答疑澄清应对容易引起后期争议的再次强调说明，如深化设计的原则、现场脚手架使用、外露连接件、不锈钢螺栓螺钉要求等。
投标样板由幕墙设计经理负责评审，对不符合要求的投标封样要求投标单位补充提交满足要求的投标封样。
4 施工配合
施工单位确定后，幕墙设计经理组织标后较低，明确深化设计要求、深化设计时间和封样完成时间，督促施工各单位根据招标图、技术要求和答疑澄清按时间完成幕墙深化设计施工图和施工封样，并按要求完成施工图差表。施工单位按进度要求提供详细的深化设计和施工封样进度计划表，幕墙设计经理严格按进度计划表检查落实。幕墙深化设计过程中，幕墙设计应按需要组织设计院、幕墙顾问解决在深化设计过程中碰到的各种问题。
施工图完成后，幕墙设计经理组织建筑师、设计院、幕墙顾问、工程、成本完成幕墙施工图的审核。幕墙深化设计施工图完成后，由设计部组织送第三方强审。项目工程部组织设计单位、施工单位及监理单位进行施工图纸会审及交底。
所有外立面可见的材料在施工前需进行施工样板确认及封样。
a.施工工艺样板：为确保设计效果，最终确定施工材料样板及施工工艺，对幕墙关键立面部位需制作施工工艺样板。工艺样板区域由设计部选取，工程部组织施工单位完成施工，并通知研发部、研发总监、项目分管领导进行现场验收确认，并根据现场意见进行施工封样或整改。
b.不需制作工艺样板确认的部位，立面材料封样需经过幕墙设计经理、设计经理核对原设计样板后确认。
c.施工材料样板的封样需由工程部核对品牌、材料参数、质保等信息，设计部核对外观效果及颜色，经过确认后，续项目幕墙工程师(设计及工程)、设计经理、工程经理签字并封样。
在施工阶段，幕墙设计经理需组织幕墙顾问进行2周一次的设计施工巡场。巡场时需重点关注涉及结构安全的龙骨安装及连接、防水层的连续、面板完成的平整度及安装质量、与相关专业的搭接及封堵等。巡场发现的问题需整理为书面文件并提出相应整改方案，发给工程部并跟进问题的解决与落实。
5 结束语
在房地产开发企业，任何一个职能都不是独立存在的，做为幕墙设计管理人员，如何跨职能拉通，发挥自己的非职位影响力尤其重要。很多甲方的幕墙设计管理人员依然停留在原来幕墙施工单位那个阶段，认为自己就是建筑专业的附属，建筑图纸确定了以后才进行幕墙的深化设计，如若这样幕墙设计管理工作必然一团糟。在此，期望各房地产开发企业的幕墙设计管理人员跨出自己的专业舒适区，管理半径向前向后延伸，从幕墙专业的安全、成本、维护、效果和可实施角度干涉建筑方案设计，匹配项目定位和难度，选择合适的幕墙顾问，输出一套高标准的招标图纸和完整的设计封样，同时做好招标阶段的配合，匹配项目定位和难度选择匹配的入围幕墙投标单位和团队，做好答疑澄清工作，在施工阶段做好施工样板评审、设计巡场和顾问例行巡场，注重于工程部的横向拉通，保证项目高品质的落地，为公司创造更大的价值。
作者单位：龙湖集团商业研发中心
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