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“核数师不发表意见牵出合景泰富银行贷款违约事件。”
苦撑一年 正式违约
在房企频繁爆发流动性危机的2022年，合景泰富一直保持公开债零违约记录，支撑一年之后，于2023年4月出现违约。
近期，合景泰富董事会获核数师告知，其所出具日期为2023年4月28日的核数师报告载有有关持续经营的多项不确定因素的不发表意见。核数师不发表意见是因为2023年4月合景泰富情况有变。4月28日，合景泰富拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额为2.12亿元尚未根据其预定还款日期偿还，故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元须按要求偿还。
合景泰富内部人士回应称，其仍与借款主体及债权人积极沟通还款计划，相信该事项触发311.63亿元债务提前偿还的可能性很低，其会与其他债权人保持紧密沟通，妥善处理集团债务。
现金流锐减200亿 短期偿债压力极大
合景泰富公司3月底公开发布的2022年度的财务报告显示，该公司的银行贷款以及其他金融机构的贷款，合计为753.91亿元，虽然比上年同期减少了1.73%，但其中在一年内到期的将近30%;加上还有应付账款及应付票据(就是欠供应商、建筑商等的债务)155.41亿元，共计欠款909.32亿元。
截至去年底，合景泰富的净负债率161.8%，比2021年末79.2%增加了一倍，一年以内附息银行及其他借款222.45亿元，比2021年底增加近30亿元，一年以上附息银行及其他借款531.46亿元，比上一年末减少32亿元。
同期末，合景泰富手上现金及银行结余约103.4亿元，比2021年底294.5亿元锐减近200亿元，短期偿债压力极大。
在美元债方面，合景泰富去年成功对3笔合计13.7亿美元的美元票据进行整合后，合景泰富目前存续的美元债由9笔转换为8笔，合计约为36.98亿美元，均为半年付息，付息压力不会消失。
败于重仓三四线、高价拿地、抢滩旧改
合景泰富成立于1995年, 于2007年在香港联交所主板上市，2015年之前，其是一个年销售额200亿左右的“小而美”的房企，排名还没进前五十强。为了实现“千亿梦”，合景泰富与其他千亿房企选择了相同方式：高负债、高杠杆、高周转。
从扩张脚步上看，2014年合景泰富进驻了10个城市，而且全部为核心城市，到2019年底时已布局到近40个城市，重仓三四线。从扩张方式来看，除了布局三四线城市，其还频繁再一二线城市高价拿地，且热衷“旧改”。2020年，合景泰富销售额首破千亿，达到1036亿元，同比增速20.3%;2021年销售额1038亿元，同比微增0.2%;2022年销售额508.6亿元，直接“腰斩”。
民营房企依然融资不畅
合景泰富2022年财报第7页针对“持续经营基础”陈述说，鉴于房地产市场当前放缓，加上资本市场融资来源有限，其可能需要较预期更长时间，方可变现物业所得现金及或外部融资所得现金以履行偿债义务。
其一，正积极与现有合作的金融机构就续约若干借债磋商，其二，继续加快物业销售，加快回款及其他应收款收回，正在跟有意向方洽谈出售数栋商业物业及非核心物业项目;其三，控制开支。
在业内看来，目前靠销售合景泰富估计暂难摆脱困境，还得继续卖资产。合景泰富截至去年底手上自持商业、酒店等投资物业总市值287亿元，比上年末略减6.2亿元。
从融资上看，民营房企除了去年底及今年初那一拨集中发债小高潮外，虽有发债批文在手，三四月发债能落地的依然偏少。
首先是中债增进虽有全额担保，但对融资房企而言，需要提供反担保，也就是拿出优质抵押品出来，这势必会影响其积极性，还不如直接向银行抵押融资。其次，作为房企优化资产负债表的定增重组等，去年底以来，虽已累计有超30家房企披露定增募资补血预案，但目前还未有一家拿到正式批文。
各大房企特别是民营房企，虽然被利好氛围所笼罩，但实际并未迎来大降甘霖，依然融资不畅。
